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萬達綜合型文旅地產真相——憑高額融資與快速收益跑贏市場

最后更新時間:2014-8-4 15:51:52

萬畝級的項目、動輒數百億元的投資規模、大手筆的海外收購,以及3年時間連下近10城,在外界看來,萬達集團文化旅游地產方面的動作幾近瘋狂,并且債臺高筑。然而,當走到表象背后,看到萬達嚴格的財務管控、用到極致的金融杠桿、成熟的運作團隊、穩固的合作聯盟和雄厚的資金支持,你的判斷也許會更加接近事實。

我也不知道,萬達的模式到底是我們蒙對的,還是真的是我們自己研發出來的。”對于從2007年便開始尋求轉型的王健林來講,并沒有可以參考的模式,一切都是摸著石頭過河。從模式來講,需要大量資金沉淀的萬達文化旅游綜合體目前仍依靠先行的可出售物業回收現金流,但這僅是現階段的無奈之舉,并非萬達的最終追求。根據萬達的計劃,2020年之后,房地產銷售收入占比將降到50%以下。

面對質疑,萬達正在為盡早形成旅游綜合體全國聯動格局加緊建設,目前,已經有企業開始模仿萬達模式,萬達正在搶跑。

高杠桿用到極致——品牌效應帶來高投資貸款比

業內曾有一個粗略的計算,萬達已經投資的旅游綜合體項目總投資額已經達到2000億元,但這并不意味著萬達需要真金白銀投入這么多,其中一個關鍵環節便是其用到極致的高杠桿模式。

先看萬達在海外的收購案例。2012年7月,萬達以26億美元收購美國第二大影院MAC,但萬達實際出資只有7億美元,花旗銀行、中國進出口銀行都為其提供了低息貸款。

2013年6月,萬達又以10億英鎊收購英國圣汐游艇公司和倫敦的一家五星級酒店,王健林曾公開說,這10億英鎊中,萬達只需要自籌一半資金,一半靠融資。其實,王健林這樣說還是過于保守了,實際的杠桿率其實更高。

曾經參與過萬達海外地產項目的一位金融機構董事長透露,由于萬達的品牌效應,能夠以很低的價格拿到地,其在美國以約100萬美元拿到的地塊,經評估機構評估后價值200萬美元,萬達計劃以50%的抵押率融資100萬美元,這就相當于萬達不需要任何資金投入就拿到了土地。“萬達自己一分錢都沒有出,這讓我們心里很沒底。”這位董事長如此說。然而,萬達是不愁找不到融資機構的。

萬達在國內的項目同樣使用了非常高的投資貸款比。

王健林曾公開稱,每個文化旅游綜合體項目的注冊資金約在30億~40億元,其中拿地約8億元,啟動資金10億元。而項目當年的投資并不完全由萬達自掏腰包,主要由三部分構成,自己拿35%~40%的注冊資金,銀行融資約30%,剩余靠預售款收入解決。

青島東方影都項目,總投資規模為500億元,啟動資金為50億元,據業內人士透露,該項目的投資貸款比例高達75%。也就是說,一個500億元的項目,萬達實際出資只有12.5億元。

以這樣的比例粗略計算,2000億元的總投資,實際需要的自有資金僅有50億元,這對于萬達集團來講并無壓力,但高負債卻對資金的快速回流提出了很高的要求。在萬達旅游綜合體建設前期,并沒有形成運營收入,萬達選擇了通過可銷售物業回現,這也就形成了我們目前所能看到的萬達文化旅游地產的開發模式。

模式之爭——從“借勢”出售物業回現到迪士尼旅游模式的探索

有關萬達“以文化之名圈地”的議論從未間斷過,但在目前萬達所做的文化旅游綜合體中,我們所能看到的僅有一個已經建成但并不成功的長白山旅游度假區和西雙版納、武漢、青島等仍在建設中的大盤。

2013年9月,記者駕車繞萬達西雙版納項目一圈用了很久,一大片整理好的地塊上一棟棟多層建筑拔地而起,不到百萬元一套的小戶型住宅產品對于不動產投資者來講不無吸引力,而熱帶雨林主題的公園和各種文化旅游配套還都未開建。

這其實是萬達文化旅游綜合體項目常用的開發模式,既是快速回收現金流的需求,也為了形成人氣。然而,距離景洪市區并不遠的西雙版納項目這樣操作問題不大,但在交通不便的長白山項目上,萬達卻栽了跟頭,住宅后期銷售受阻,非常強的季節性旅游特點使得度假區的商業在多數時間都是大門緊閉。

據萬達內部人士向記者透露,萬達正在對長白山項目進行升級,計劃改造成一個更適合休閑度假的目的地,而非一座城。

經過了第一個旅游綜合體項目的試水遇冷,摸索前進的萬達在其他項目上更加注重“借勢”。

作為萬達都市型旅游文化地產旗艦之作,武漢文化旅游綜合體位于東湖和沙湖之間,是武漢的幾何中心,萬達建設的漢街兩側已經有比較成熟的商業氛圍和人氣,在這樣的基礎上建設一個整體投資規模500億元的旅游綜合體項目,住宅銷售前景非常可觀。

但對于萬達來講,通過出售物業回收資金的模式只是目前階段的無奈之舉,萬達追求的是迪士尼模式,王健林曾公開叫板迪士尼稱,未來,萬達的文化旅游項目在游客量和旅游收入等方面都將超過迪士尼。

按照萬達計劃,2014年年底,武漢項目將全面營業,東方影都、西雙版納、南昌等項目也將在未來兩三年陸續開業。然而,2020年以后出售物業收入占比降至50%以下的目標能否實現,以及項目的運營管理能力,都將是萬達模式復制成功的關鍵所在。

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